Manuel d'utilisation — UQO Éval · Laboratoire pédagogique d'évaluation immobilière

Avis important — plateforme pédagogique. UQO Éval est destinée à des fins pédagogiques, universitaires et expérimentales. Les estimations sont produites par des modèles statistiques appliqués à des données publiques (rôles d'évaluation MAMH, transactions publiées) ; elles ne constituent pas une évaluation immobilière professionnelle certifiée au sens des normes de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) et ne doivent fonder aucune décision réelle d'achat, de vente ou de financement.

01 — Point de départ

La page d'accueil

L'accueil regroupe l'action principale — Analyser une propriété — et le contexte de marché : l'indice mensuel UQO Éval par type de propriété, les dernières ventes réelles captées, la chaîne de calcul en six étapes, la grille des fonctionnalités du laboratoire et l'exploration par municipalité.

Accueil — le héros, le champ « Analyser une propriété » et les preuves de données (3 747 008 propriétés, 745 119 ventes réelles).

Bandeau défilant : les chiffres clés de la plateforme et la mention des cours IMM1003 · IMM1033.
Indice UQO Éval : trajectoire mensuelle du marché (unifamiliale, condo, plex) — le même indice qui sert à l'ajustement temporel des comparables.
Dernières ventes réelles : chaque vente publiée mène à l'estimation complète de la propriété.

02 — Le geste principal

Analyser une propriété

Tapez une adresse dans le champ du héros : la recherche plein-texte (tolérante aux fautes) interroge 3,7 millions d'unités d'évaluation. Choisissez la bonne suggestion puis cliquez Analyser → — la fiche d'estimation s'ouvre.

Recherche d'adresse : « 1075 chemin sainte-foy » tapé dans le champ, suggestion « 1075 Chemin Sainte-Foy — Québec » affichée — La recherche : suggestions en direct pendant la frappe — numéro, rue, municipalité.

Astuce. Le format le plus fiable : « numéro rue municipalité » (ex. 861 route Elgin Saint-Pamphile). Dans une tour à condos, précisez l'appartement si possible — plusieurs unités partagent le même point géographique.

03 — L'écran central

Lire le rapport de valeur

La fiche d'estimation présente, dans l'ordre : la valeur estimée en grands chiffres, l'intervalle de confiance P10-P90 (avec la position de l'évaluation municipale), l'indice de confiance A-D, puis les sections numérotées — portrait du registre, transparence du calcul, marché local, historique 2021-2026 et comparables.

Fiche d'estimation : adresse, valeur estimée en grands chiffres, fourchette P10-P90, boutons Mode étudiant et Rapport PDF, cadran de confiance — Le masthead du rapport : valeur, fourchette, confiance, écart vs rôle — et les trois boutons d'action.

Élément	Ce qu'il signifie
Valeur estimée	Le point central de l'estimation hybride : 65 % modèle hédonique + 35 % comparables ajustés (quand les deux existent).
Intervalle P10-P90	80 % des propriétés semblables se vendent dans cette fourchette. Étroit = marché liquide ; large = marché mince ou propriété atypique.
Indice A-D	A ≥ 75 (très fiable) · B ≥ 60 (fiable) · C ≥ 45 (indicative) · D < 45 (peu fiable — prudence).
Écart vs rôle	Différence entre l'estimation et l'évaluation municipale 2026 — le rôle est fixé 18-24 mois avant son entrée en vigueur.
Portrait du registre	Bâtiment, terrain à l'échelle, composition de la valeur au rôle (terrain vs bâtiment) — données officielles MAMH.
Historique 2021-2026	La valeur estimée recalculée pour chacun des six millésimes du rôle, avec variation annuelle.

04 — Le cœur pédagogique

Le mode étudiant 🎓

Cliquez « 🎓 Mode étudiant — Voir l'analyse » sur n'importe quelle fiche : le panneau Analyse pédagogique apparaît et décompose le calcul avec les vrais chiffres de la propriété analysée — rien n'est inventé, chaque règle est celle du moteur. Le réglage est mémorisé sur votre appareil.

Panneau Analyse pédagogique : pourquoi ces comparables, formule de pondération, les trois ajustements, combinaison 65/35, décomposition de l'indice de confiance, trois notions à ne pas confondre — Le panneau d'analyse pédagogique — six blocs, de la sélection des comparables aux notions de valeur.

Pourquoi ces comparables ? Rayon adaptatif de 2,2 km (élargi si le marché est mince), même famille de type, superficie ±20 % — les 12 meilleures ventes retenues.
Pondération : chaque comparable pèse selon trois gaussiennes — proximité (σ = 1 500 m), récence (σ = 24 mois), similarité de superficie (σ = 25 %).
Les trois ajustements en dollars : marché (indice mensuel), superficie (50 % du $/m², plafonné ±25 %), âge (0,5 %/an, plafonné ±10 %).
Combinaison finale : barre 65/35 et équation complète avec les montants réels du dossier.
Indice de confiance décomposé : base, comparables, dispersion, modèle, pénalité de largeur — ligne par ligne jusqu'au score final.
Trois notions à ne pas confondre : valeur marchande, prix demandé, prix de transaction — et le rôle d'évaluation.

poids = exp(−(distance∕1500 m)²) × exp(−(mois∕24)²) × exp(−(Δaire∕25 %)²)

05 — La preuve

Les comparables, expliqués

La section Comparables utilisés croise une carte et un tableau synchronisés (survolez une ligne : la pastille s'allume sur la carte). Pour chaque vente : adresse, date, distance, prix payé, prix au m², superficie, année de construction, les trois ajustements en dollars, le prix ajusté et le poids dans la médiane.

Section comparables : carte des ventes autour de la propriété et tableau détaillé avec ajustements en dollars et poids — Carte + tableau des 12 comparables — chaque ajustement (marché, superficie, âge) affiché en dollars.

06 — Plan B

Estimation sans adresse

Pas d'adresse précise ? En bas de l'accueil, décrivez la propriété — municipalité (obligatoire), type, superficie habitable, année de construction, terrain — et la plateforme estime à partir des comparables du secteur. Sans le modèle hédonique pré-calculé, l'estimation repose sur les comparables seuls : l'indice de confiance le reflète.

Formulaire d'estimation manuelle : municipalité, type de propriété, superficie habitable, année, terrain — Le formulaire « Pas d'adresse ? Décrivez la propriété » — accessible aussi via /estimation/manuelle.

07 — Analyse géographique

La carte interactive

UQO Éval Maps (menu « Carte ») affiche les valeurs estimées — jamais des prix demandés — sur une carte 3D. Zoomez sur un quartier : les pastilles apparaissent ; cliquez-en une pour ouvrir la fiche d'estimation. Les grappes bleues regroupent les secteurs denses.

Carte interactive UQO Éval Maps : pastilles de valeurs estimées sur fond de carte 3D — UQO Éval Maps — recherche par carte, pastilles encre à liseré turquoise, grappes bleu UQO.

08 — Le marché en chiffres

Statistiques provinciales & municipalités

Tableau de bord des statistiques provinciales — /stats — valeur totale du parc (2,01 billions $), tendances, répartitions, palmarès, rapports PDF.

Page municipalité de Gatineau : agrégats et palmarès locaux — Chaque municipalité (1 097) a sa page : valeur médiane, types, palmarès local.

Le tableau de bord /stats agrège tout le rôle d'évaluation 2026 ; les pages /municipalites et /municipalite/[nom] déclinent les mêmes agrégats ville par ville, avec le détail par type de propriété.

09 — Multi-propriétés

Le parc immobilier

L'outil Parc immobilier agrège jusqu'à 40 propriétés : ajoutez les adresses une à une, puis « Évaluer mon parc » — valeur totale, fourchette cumulée, confiance pondérée, croissance 2021→2026 et rapport PDF consolidé. La liste est conservée sur votre appareil.

Page parc immobilier : constructeur de liste d'adresses et bouton Évaluer mon parc — Le constructeur de parc — utile pour comparer un échantillon de propriétés en exercice.

10 — Tutrice virtuelle

Éva — l'assistante pédagogique

La bulle Éva (en bas à droite, sur toutes les pages) ouvre une conversation avec l'assistante IA de la plateforme (propulsée par Claude). Branchée sur 12 outils du moteur, elle retrouve une adresse, l'évalue et explique chaque chiffre : choix des comparables, ajustements, écart vs rôle, tendance du secteur. Demandez-lui aussi les concepts du cours — valeur marchande vs prix demandé, méthode des comparables, AVM…

Fenêtre de conversation d'Éva ouverte en plein écran — La conversation s'ouvre en plein écran ; l'historique reste sur votre appareil.

Exemples. « Combien vaut le 1075, chemin Sainte-Foy à Québec — et pourquoi ? » · « Explique-moi les ajustements de cette estimation » · « Quelle est la différence entre valeur marchande et évaluation municipale ? »

11 — Livrables

Les rapports PDF

Chaque fiche offre deux rapports 100 % vectoriels, aux couleurs de l'UQO, portant le logo officiel UQO et la mention « généré dans le cadre des cours IMM1003 · IMM1033 — Simon-Pierre Boucher, UQO » en page titre et au pied de chaque page :

Rapport PDF standard : bandeau UQO Éval, valeur estimée, fiche du registre, historique — Rapport standard (2 p.) — valeur, fiche du registre, historique, plan radar des comparables, méthodologie.

Rapport professionnel (6 p.) — structure de rapport d'évaluation : mandat, définition de la valeur, grille d'ajustement, réconciliation, conditions limitatives, attestation.

S'ajoutent le rapport de parc consolidé (outil Parc) et les rapports statistiques provinciaux (page Stats). Tous rappellent que l'estimation est un AVM pédagogique — pas un rapport OEAQ.

12 — Le calcul, en entier

La méthodologie

La page Méthodologie documente tout au niveau d'un rapport technique : données sources, fusion spatiale transaction↔unité (99,88 % d'appariement), modèle hédonique LightGBM (18 variables, MdAPE 11,0 %), validation selon la norme IAAO, moteur en ligne, indice de marché, limites connues — puis le guide pédagogique : méthode des comparables, méthode hédonique, méthode du coût (IMM1033), prix au m², ajustement temporel, AVM, intervalle de confiance, biais des modèles automatisés et lecture critique d'une estimation.

Page méthodologie : « Voici exactement comment le prix est calculé », chaîne de calcul en six étapes — La méthodologie — 9 sections, des données sources à la lecture critique.

13 — Partout

Mobile, langue et témoins

Mobile — barre d'onglets Analyser · Marché · Ventes · Méthode.

Fiche d'estimation sur téléphone : valeur, fourchette, boutons Mode étudiant et PDF — La fiche complète (mode étudiant inclus) sur téléphone.

FR / EN : bouton de langue dans l'en-tête (et le menu mobile) — toute l'interface est bilingue.
Témoins (Loi 25) : la plateforme n'utilise que des témoins essentiels et, si vous l'acceptez, un témoin de préférence de langue. Aucun pisteur publicitaire. Réglages modifiables via « Préférences de témoins » au pied de page.
Aucun compte requis : tout fonctionne sans inscription ; le parc et le mode étudiant sont mémorisés localement sur votre appareil.

14 — Référence rapide

Lexique & limites

Terme	Définition
Valeur marchande	Prix le plus probable sur un marché libre et concurrentiel — ce que la plateforme estime.
Prix demandé	Prix affiché par le vendeur — une stratégie de mise en marché, pas une mesure de valeur.
Prix de transaction	Prix réellement payé — la seule mesure directe du marché (745 119 observées).
Valeur au rôle	Évaluation municipale servant à la taxe foncière, fixée 18-24 mois avant son entrée en vigueur.
Modèle hédonique	Régression (ici LightGBM) qui décompose le prix en « prix implicites » des caractéristiques.
AVM	Automated Valuation Model — système d'estimation de masse ; UQO Éval en est un, encadré par la norme IAAO.
P10-P90	Intervalle contenant 80 % des issues probables, issu de la régression quantile.
MdAPE	Erreur absolue médiane en pourcentage — 11,0 % pour le modèle en validation.

Ce que la plateforme ne voit pas

Rénovations intérieures, état d'entretien, garages, piscines et nuisances locales n'apparaissent pas dans les données ouvertes du rôle. Dans les marchés minces, la dispersion augmente — l'indice de confiance le signale. Réflexe d'évaluateur : toujours confronter l'estimation aux comparables affichés, au rôle et au contexte.

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