Le laboratoire
pédagogique
d'évaluation
immobilière

L'accueil regroupe l'action principale — Analyser une propriété — et le contexte de marché : l'indice mensuel UQO Éval par type de propriété, les dernières ventes réelles captées, la chaîne de calcul en six étapes, la grille des fonctionnalités du laboratoire et l'exploration par municipalité.

• Bandeau défilant : les chiffres clés de la plateforme et la mention des cours IMM1003 · IMM1033.
• Indice UQO Éval : trajectoire mensuelle du marché (unifamiliale, condo, plex) — le même indice qui sert à l'ajustement temporel des comparables.
• Dernières ventes réelles : chaque vente publiée mène à l'estimation complète de la propriété.

Tapez une adresse dans le champ du héros : la recherche plein-texte (tolérante aux fautes) interroge 3,7 millions d'unités d'évaluation. Choisissez la bonne suggestion puis cliquez Analyser → — la fiche d'estimation s'ouvre.

La fiche d'estimation présente, dans l'ordre : la valeur estimée en grands chiffres, l'intervalle de confiance P10-P90 (avec la position de l'évaluation municipale), l'indice de confiance A-D, puis les sections numérotées — portrait du registre, transparence du calcul, marché local, historique 2021-2026 et comparables.

Cliquez « 🎓 Mode étudiant — Voir l'analyse » sur n'importe quelle fiche : le panneau Analyse pédagogique apparaît et décompose le calcul avec les vrais chiffres de la propriété analysée — rien n'est inventé, chaque règle est celle du moteur. Le réglage est mémorisé sur votre appareil.

• Pourquoi ces comparables ? Rayon adaptatif de 2,2 km (élargi si le marché est mince), même famille de type, superficie ±20 % — les 12 meilleures ventes retenues.
• Pondération : chaque comparable pèse selon trois gaussiennes — proximité (σ = 1 500 m), récence (σ = 24 mois), similarité de superficie (σ = 25 %).
• Les trois ajustements en dollars : marché (indice mensuel), superficie (50 % du $/m², plafonné ±25 %), âge (0,5 %/an, plafonné ±10 %).
• Combinaison finale : barre 65/35 et équation complète avec les montants réels du dossier.
• Indice de confiance décomposé : base, comparables, dispersion, modèle, pénalité de largeur — ligne par ligne jusqu'au score final.
• Trois notions à ne pas confondre : valeur marchande, prix demandé, prix de transaction — et le rôle d'évaluation.

La section Comparables utilisés croise une carte et un tableau synchronisés (survolez une ligne : la pastille s'allume sur la carte). Pour chaque vente : adresse, date, distance, prix payé, prix au m², superficie, année de construction, les trois ajustements en dollars, le prix ajusté et le poids dans la médiane.

Pas d'adresse précise ? En bas de l'accueil, décrivez la propriété — municipalité (obligatoire), type, superficie habitable, année de construction, terrain — et la plateforme estime à partir des comparables du secteur. Sans le modèle hédonique pré-calculé, l'estimation repose sur les comparables seuls : l'indice de confiance le reflète.

UQO Éval Maps (menu « Carte ») affiche les valeurs estimées — jamais des prix demandés — sur une carte 3D. Zoomez sur un quartier : les pastilles apparaissent ; cliquez-en une pour ouvrir la fiche d'estimation. Les grappes bleues regroupent les secteurs denses.

Le tableau de bord /stats agrège tout le rôle d'évaluation 2026 ; les pages /municipalites et /municipalite/[nom] déclinent les mêmes agrégats ville par ville, avec le détail par type de propriété.

L'outil Parc immobilier agrège jusqu'à 40 propriétés : ajoutez les adresses une à une, puis « Évaluer mon parc » — valeur totale, fourchette cumulée, confiance pondérée, croissance 2021→2026 et rapport PDF consolidé. La liste est conservée sur votre appareil.

La bulle Éva (en bas à droite, sur toutes les pages) ouvre une conversation avec l'assistante IA de la plateforme (propulsée par Claude). Branchée sur 12 outils du moteur, elle retrouve une adresse, l'évalue et explique chaque chiffre : choix des comparables, ajustements, écart vs rôle, tendance du secteur. Demandez-lui aussi les concepts du cours — valeur marchande vs prix demandé, méthode des comparables, AVM…

Chaque fiche offre deux rapports 100 % vectoriels, aux couleurs de l'UQO, portant le logo officiel UQO et la mention « généré dans le cadre des cours IMM1003 · IMM1033 — Simon-Pierre Boucher, UQO » en page titre et au pied de chaque page :

S'ajoutent le rapport de parc consolidé (outil Parc) et les rapports statistiques provinciaux (page Stats). Tous rappellent que l'estimation est un AVM pédagogique — pas un rapport OEAQ.

La page Méthodologie documente tout au niveau d'un rapport technique : données sources, fusion spatiale transaction↔unité (99,88 % d'appariement), modèle hédonique LightGBM (18 variables, MdAPE 11,0 %), validation selon la norme IAAO, moteur en ligne, indice de marché, limites connues — puis le guide pédagogique : méthode des comparables, méthode hédonique, méthode du coût (IMM1033), prix au m², ajustement temporel, AVM, intervalle de confiance, biais des modèles automatisés et lecture critique d'une estimation.

L'onglet Coût (/cout) est le laboratoire de la troisième approche de l'évaluation : valeur = terrain + coût de remplacement à neuf (RCN) − dépréciation. Il ne s'agit pas d'un calculateur au pi² : chaque dollar remonte à un assemblage, un article, une heure de métier, une source et une date. La page d'accueil de l'onglet présente d'abord le « coût aujourd'hui » (indices Statistique Canada, coût horaire APCHQ, observations de prix), l'explorateur de coûts unitaires, l'observatoire des matériaux, les assemblages populaires et les facteurs régionaux.

Choisir une propriété — ou construire sans adresse

• Mode propriété : entrez une adresse du rôle d'évaluation ; l'aire d'étages, les étages, l'année, le nombre de logements et la valeur du terrain au rôle sont préremplis et étiquetés MAMH. Ce que le rôle ne dit pas (sous-sol, garage, revêtements, toiture, chauffage, salles de bain, qualité) est marqué Supposé : complétez-le.
• Mode construction : bâtiment hypothétique, aucune donnée du rôle ; choisissez la municipalité (facteur régional) et saisissez une valeur de terrain.
• Depuis une fiche À vendre, l'analyse IA du bâtiment (photos + description → profil technique) alimente le même atelier ; chaque inférence est étiquetée IA et corrigible.

Décrire, chiffrer, déprécier

• 02 Caractéristiques : type, qualité, aire brute, empreinte, étages, sous-sol et % fini, garage, structure, fondation, revêtements en parts (%), toiture et pente, fenêtres, chauffage, cuisine et salles de bain (qualité), planchers, terrasse, entrée, clôture, aménagement, piscine. Chaque champ porte son origine (MAMH · Saisi · IA · Dérivé · Supposé).
• 03 Coût à neuf : tableau par catégorie (matériaux / main-d'œuvre / équipement / direct / ajustement régional / ajusté), coûts indirects avec chaque pourcentage modifiable, frais généraux et profit séparés, contingence, RCN, $/pi² et fourchette P10-P90.
• 04 Assemblages : chaque ligne montre sa quantité et sa formule (ex. « périmètre exposé × 9 pi × étages + pignons ») ; vous pouvez la remplacer ou l'exclure. Cliquez une ligne : le panneau Détails du calcul liste chaque composant (quantité par unité, pertes, prix et provenance ● observé ◐ calculé ○ indexé ◇ référence, heures × taux employeur APCHQ/CCQ, équipement). Cliquez un composant : la fiche Source (source, date, URL, unité d'origine, conversion, facteur régional, confiance).
• 05 Main-d'œuvre : heures et dollars par métier, taux employeur complet (taux + vacances + avantages + cotisations), part des taux officiels.
• 06 Dépréciation : méthode âge-vie (âge effectif ÷ vie économique) ou avancée par composante (vie et condition propres à chaque groupe : toiture, cuisine, mécanique…) ; désuétude fonctionnelle (curable / incurable) ; désuétude externe (0 $ par défaut).
• 07 Terrain : valeur au rôle conservée, remplacée ou retirée — avec l'avertissement que la valeur au rôle n'est pas la valeur marchande du terrain.

Lire le résultat, exporter, interpréter

• 08 Résultat : RCN → dépréciation → valeur dépréciée → terrain → indication par le coût ; indice de confiance A-D décomposé (fraîcheur, couverture, localisation, main-d'œuvre, benchmarks, bâtiment) ; validation externe (dans la plage / écart significatif — jamais de recalage) ; Trois lectures de la valeur (hédonique, comparables, coût) jamais moyennées ; graphiques.
• Enregistrer et partager crée un lien /cout?estimate=… reproductible (version de méthode, base de coûts, date des prix) et débloque le rapport PDF ; « Voir le JSON » expose toutes les données ; « Recalculer avec les coûts d'aujourd'hui » rafraîchit les prix sans toucher la description.
• Mode étudiant 🎓 : masquez le résultat ou les coûts des lignes, résolvez l'exercice « Calculez le coût direct de la structure », puis affichez la correction (quantité × coût unitaire).
• Interprétation : un écart entre la lecture par le coût et le marché s'explique (dépréciation sous- ou surestimée, terrain, marché tendu) et ne se moyenne pas. Les prix de référence (◇) sont des hypothèses documentées : plus leur part est grande, plus la confiance baisse.

La section 10 de la méthodologie documente le moteur (sources, assemblages, formules, localisation, dépréciation, fourchette, confiance, limites) ; la page /cout/assemblage ouvre le catalogue et la fiche de chaque assemblage (composition, historique sur 8 trimestres, variations régionales).

• FR / EN : bouton de langue dans l'en-tête (et le menu mobile) — toute l'interface est bilingue.
• Témoins (Loi 25) : la plateforme n'utilise que des témoins essentiels et, si vous l'acceptez, un témoin de préférence de langue. Aucun pisteur publicitaire. Réglages modifiables via « Préférences de témoins » au pied de page.
• Aucun compte requis : tout fonctionne sans inscription ; le parc et le mode étudiant sont mémorisés localement sur votre appareil.

Ce que la plateforme ne voit pas

Rénovations intérieures, état d'entretien, garages, piscines et nuisances locales n'apparaissent pas dans les données ouvertes du rôle. Dans les marchés minces, la dispersion augmente — l'indice de confiance le signale. Réflexe d'évaluateur : toujours confronter l'estimation aux comparables affichés, au rôle et au contexte.