Voici exactement
comment le prix est calculé

Deux corpus publics forment la fondation d'UQO Éval. Premièrement, les rôles d'évaluation foncière géoréférencés du Québec, publiés en données ouvertes par le ministère des Affaires municipales et de l'Habitation (MAMH) : six millésimes complets (2021 à 2026), de 3 626 120 à 3 747 008 unités d'évaluation par millésime, soit 22,15 millions d'observations unité-année. Chaque unité porte sa géométrie ponctuelle (NAD83, EPSG:4269), son matricule, son usage (code CUBF), ses caractéristiques de bâtiment et de terrain, et ses valeurs au rôle.

Deuxièmement, 745 119 transactions immobilières publiées entre janvier 2021 et juillet 2026, couvrant 1 100 municipalités, chacune géolocalisée et documentée (prix, date, type, année de construction, aire d'étages, valeurs au rôle).

Chaque transaction est appariée à son unité d'évaluation par coordonnées XY, dans le rôle de l'année de la transaction. L'appariement se fait en deux passes, en coordonnées projetées Québec Lambert (EPSG:32198).

Passe A — spatiale : parmi les 25 plus proches voisins dans un rayon de 200 m, chaque candidat reçoit un score : +100 si la valeur au rôle est identique à celle portée par la transaction, +60 si la valeur du rôle antérieur concorde, +30 si l'année de construction concorde, +30 si l'aire d'étages concorde à ±0,6 m², moins 0,5 point par mètre de distance. Le meilleur score gagne.

Passe B — jointure par valeur : les tours à condos placent des centaines d'unités sur le même point ; la géométrie seule ne suffit pas. Pour toute transaction sans concordance exacte de valeur en passe A, on cherche l'unité de valeur au rôle strictement identique dans un rayon de 500 m. En dernier recours, les millésimes adjacents (année ±1) sont essayés — les rôles triennaux étant déposés à des années différentes selon les municipalités.

Résultat : 99,88 % des transactions appariées, 82,2 % avec concordance exacte de la valeur au rôle, distance médiane de 0,6 m (p90 = 12 m). Ce lien est vérifiable transaction par transaction.

Le cœur du système est un modèle de gradient boosting (LightGBM) entraîné à prédire le logarithme du prix de vente. L'échantillon d'entraînement compte 689 231 transactions, après exclusion des ventes non représentatives du marché : appariement incertain, prix hors de 50 000 $ à 20 M$, ratio prix/évaluation hors de l'intervalle [0,3 ; 4].

Dix-huit variables décrivent chaque propriété au moment de la vente : aire d'étages, superficie et frontage du terrain, nombre d'étages, de logements, de locaux non résidentiels et de chambres locatives, âge du bâtiment, usage CUBF (et sa famille), lien physique, genre de construction, municipalité et région (variables catégorielles), latitude, longitude, temps continu (mois écoulés) et mois de l'année, plus les valeurs au rôle (terrain, bâtiment, total, croissance vs rôle antérieur, part du terrain).

Hyperparamètres : 255 feuilles, taux d'apprentissage 0,05, sous-échantillonnage 85 %, arrêt précoce sur ensemble de validation (~825 itérations retenues). La rétro-transformation du logarithme applique le facteur de correction de Duan (smearing, 1,04). Deux modèles de régression quantile (α = 0,10 et 0,90), entraînés sur les mêmes variables, produisent la fourchette P10-P90 propre à chaque propriété. Un second modèle « hédonique pur », sans les valeurs au rôle, sert de contrôle.

Le modèle final est appliqué aux 3,75 millions d'unités de chaque millésime (temps fixé à la mi-année), produisant 22 millions d'estimations historisées 2021-2026.

La validation suit la norme de l'International Association of Assessing Officers (IAAO) sur les études de ratios : ratio médian (estimation/prix), coefficient de dispersion (COD), différentiel lié au prix (PRD) et coefficient de biais lié au prix (PRB). Deux protocoles : un ensemble aléatoire réservé de 15 % (102 943 ventes jamais vues) et un test temporel strict (entraînement sans 2026, test sur les 68 364 ventes de 2026).

Le COD provincial (22,7) dépasse la cible urbaine IAAO (≤ 15) — attendu pour un modèle unique couvrant aussi les marchés ruraux minces ; le segment condo (11,9) y satisfait pleinement. Le ratio médian de 0,995 indique l'absence de biais systématique.

Au moment de la consultation, l'estimation affichée combine deux sources indépendantes. (1) L'estimation du modèle hédonique, pré-calculée pour la propriété. (2) Une estimation par comparables : les ventes candidates sont cherchées dans un rayon adaptatif (2,2 km, élargi jusqu'à ~28 km si le marché est mince, minimum 30 candidates sur 30-36 mois), filtrées par famille de type et par aire d'étages (±20 %, relâché à ±40 % puis abandonné sous 6 candidates).

Chaque comparable est ajusté, en dollars affichés : ajustement de marché (indice mensuel, section 06), ajustement de superficie (50 % du $/m² du comparable par m² d'écart, plafonné à ±25 % du prix), ajustement d'âge (0,5 % du prix par année d'écart, plafonné à ±10 %). Le poids de chaque comparable est le produit de trois gaussiennes : distance (σ = 1 500 m), récence (σ = 24 mois) et similarité de superficie (σ = 25 %). L'estimation comparables est la médiane pondérée des prix ajustés (12 meilleures retenues).

Combinaison : 65 % modèle + 35 % comparables lorsque les deux existent (≥ 3 comparables) ; sinon la source disponible seule. La fourchette affichée est l'intervalle P10-P90 du modèle, recentré sur l'estimation finale.

L'indice de confiance (0-100, niveaux A ≥ 75, B ≥ 60, C ≥ 45, D < 45) agrège : le nombre de comparables (+2,5/comparable, max 25), leur dispersion (jusqu'à +20 quand la déviation médiane est faible), la présence du modèle (+15) et une pénalité de largeur de fourchette au-delà de 30 %. Aucune estimation n'est affichée sans son niveau de confiance.

L'ajustement temporel des comparables repose sur un indice mensuel par type de propriété : médiane du prix au mètre carré des ventes du mois (minimum 5 ventes), lissée par médiane mobile centrée de 3 mois, normalisée au dernier mois observé. Une vente de janvier 2024 comparée en août 2026 est ainsi ramenée aux conditions de marché actuelles avant tout autre ajustement.

L'honnêteté méthodologique exige de nommer ce que le système ne voit pas. Les rénovations intérieures, garages, piscines et l'état d'entretien n'apparaissent pas dans les données ouvertes du rôle. Dans les marchés ruraux minces, la dispersion dépasse les cibles IAAO urbaines — l'indice de confiance le reflète. Les unités d'une même tour à condos partagent un point géographique : sans numéro d'appartement, la recherche peut retourner une unité voisine. Les valeurs au rôle utilisées comme variables sont établies 18 à 24 mois avant leur entrée en vigueur. Enfin, une estimation statistique, aussi rigoureuse soit-elle, ne remplace pas l'évaluation d'un évaluateur agréé (OEAQ) ni l'analyse d'un courtier pour une mise en vente.

Méthode des comparables (comparaison directe) : la valeur est déduite de ventes récentes de propriétés semblables, chacune ajustée pour ses différences (marché, superficie, âge…). C'est la méthode privilégiée pour le résidentiel — et la composante « comparables » du moteur (section 05) en est une automatisation : sélection par rayon et similarité, ajustements en dollars, médiane pondérée.

Méthode hédonique (régression) : le prix est modélisé comme une fonction des caractéristiques de la propriété — chaque attribut (superficie, localisation, âge…) porte un « prix implicite ». Le modèle LightGBM de la section 03 est une forme moderne et non linéaire de régression hédonique ; la régression quantile (P10/P90) en dérive l'intervalle de confiance.

Analyse du prix au pied carré / au mètre carré : diviser le prix par la superficie donne un indicateur simple et comparable entre propriétés — mais il ignore le terrain, l'âge et la qualité. La plateforme l'affiche partout comme repère, jamais comme conclusion.

Ajustement temporel : une vente d'il y a deux ans ne vaut pas une vente d'hier. L'indice de marché mensuel (section 06) ramène chaque prix aux conditions actuelles avant toute comparaison — c'est l'équivalent quantitatif de l'« ajustement de conditions de marché » du rapport d'évaluation classique.

AVM (Automated Valuation Model) : un système qui produit des estimations de masse sans intervention humaine — c'est exactement ce qu'est UQO Éval. Les AVM sont encadrés par la norme IAAO Standard on AVMs : validation par études de ratios (section 04), publication des limites, indice de confiance obligatoire.

Méthode du coût (IMM1033) : la valeur = coût de remplacement du bâtiment, moins la dépréciation, plus la valeur du terrain. Le rôle d'évaluation en publie les ingrédients (valeur terrain vs bâtiment, section « composition de la valeur » de chaque fiche) — la plateforme les affiche pour permettre cette lecture, même si son moteur repose sur les deux premières méthodes.

L'intervalle de confiance (P10-P90) dit : « 80 % des propriétés semblables se vendent dans cette fourchette ». Un intervalle étroit signale un marché liquide et homogène ; un intervalle large, un marché mince ou une propriété atypique. Une estimation ponctuelle sans intervalle est une illusion de précision.

Biais connus des modèles automatisés : sous-estimation des propriétés haut de gamme et surestimation de l'entrée de gamme (compression vers la moyenne — visible dans le PRB négatif de la section 04) ; retard sur les retournements de marché (le modèle apprend du passé) ; cécité à l'état intérieur, aux rénovations et aux nuisances locales non cartographiées.

Réflexe d'évaluateur : confronter l'estimation aux comparables affichés (sont-ils vraiment semblables ? proches ? récents ?), à la valeur au rôle (l'écart est-il explicable ?) et au prix demandé le cas échéant (stratégie de mise en marché ≠ valeur marchande). L'indice de confiance A-D résume cette qualité de preuve — un « D » commande la prudence, pas la conclusion.