Validation externe

La mesure à l'épreuve du marché

Nous avons évalué avec le moteur UQO Éval 66 070 annonces réellement à vendre au Québec (base de l'agrégateur Immo-Ka, copiée le 6 septembre 2026) et comparé chaque estimation au prix demandé par le vendeur. C'est un test grandeur nature — et une leçon d'évaluation : l'écart observé mélange l'erreur du modèle et la stratégie d'affichage.

Annonces évaluées

64 722

sur 70 512 annonces actives publiées

Ratio médian estimation / prix demandé

0,969

les vendeurs affichent en médiane 3,2 % au-dessus de notre estimation

Prix demandés dans P10-P90

60,9 %

part des prix demandés couverts par notre intervalle de confiance

🎓 Prix demandé ≠ valeur marchande. Le moteur est calibré sur des transactions réelles (MdAPE 11,0 % contre les prix de vente). Face aux prix demandés, l'écart médian monte à 21,9 % : la différence contient la marge de négociation, la surenchère d'affichage et les propriétés atypiques — pas seulement l'erreur du modèle. 54 % des annonces sont affichées au-dessus de notre estimation, un biais attendu et documenté en évaluation.

Indicateurs

Performance globale

MdAPE vs prix demandé

21,9 %

Écart ≤ 10 %

26,8 %

Écart ≤ 20 %

47 %

Affichées au-dessus de l'estimation

54,4 %

Prix demandé médian

500 000 $

Estimation médiane

489 200 $

L'écart

Prix demandé − valeur estimée

Écart médian

15 000 $

en médiane, le vendeur demande ce montant de plus que notre estimation

Écart médian (%)

3,2 %

(prix demandé − estimation) / estimation

Écart interquartile

-79 600 $ … 138 900 $

la moitié des annonces se situe dans cette fourchette d'écart (P25-P75)

Distribution

Ratio estimation / prix demandé

En bleu : annonces où l'estimation est à ±10 % du prix demandé. La masse à gauche de 1,0 = vendeurs qui demandent plus que notre valeur estimée.

Prix demandé × estimation (échantillon)

Diagonale = accord parfait. Bleu foncé : confiance A · turquoise : B · gris : C-D.

L'indice de confiance tient sa promesse

Indice de confiance	n	Ratio méd.	MdAPE	±20 %	Écart méd.	Prix méd.
A	17 590	1,009	12,1 %	69 %	-4 800 $	539 650 $
B	19 534	0,951	18,5 %	53 %	25 800 $	549 900 $
C	11 974	0,892	27,8 %	38 %	49 400 $	521 000 $
D	15 624	0,961	51,6 %	21 %	11 100 $	360 000 $

Point pédagogique clé : l'erreur croît exactement comme l'indice l'annonce — de 12,1 % (A) à 27,8 % (C). En confiance A, le ratio médian est de 1,000 : aucune sur- ni sous-évaluation systématique.

IMM1003 · IMM1033

Le duel des méthodes

Chaque annonce est aussi évaluée par les méthodes classiques du cours : la méthode du coût (terrain au marché + coût unitaire net du bâtiment, calibrés sur les ventes des 18 derniers mois grâce à la composition de chaque immeuble au rôle — aire d'étages, terrain, année, valeurs terrain/bâtiment) et le rôle indexé (étude de ratios de vente, IAAO). La mesure officielle UQO Éval reste l'hybride 65/35 — les autres servent de contre-expertise.

Méthode	n	Ratio méd.	MdAPE	±10 %	±20 %	Écart méd.
★ Hybride 65/35 — la mesure UQO Éval	64 722	0,969	21,9 %	27 %	47 %	15 000 $
Modèle hédonique seul (LightGBM)	64 722	0,941	19,1 %	31 %	51 %	28 300 $
Comparables ajustés seuls	60 392	0,998	30,4 %	21 %	37 %	900 $
Méthode du coût (calibrée marché)	48 759	0,951	22,3 %	24 %	46 %	25 100 $
Rôle indexé (ratios de vente IAAO)	61 869	0,949	18,5 %	31 %	52 %	23 100 $
Ensemble — médiane hybride·coût·rôle	64 722	0,964	19,2 %	30 %	51 %	17 300 $

Leçon du duel : aucune méthode ne domine partout — le coût peine sur les condos (quote-part de terrain au rôle) et les propriétés atypiques, les comparables seuls dérapent en marché mince, et c'est la combinaison qui stabilise la mesure.

Segments

Où la mesure excelle — et où elle peine

Par type de propriété

Type d'annonce	n	Ratio méd.	MdAPE	±20 %	Écart méd.	Prix méd.
Maison	34 333	0,914	16,3 %	58 %	45 600 $	569 000 $
Condo	11 735	1,177	21,8 %	46 %	-68 900 $	424 000 $
Terrain	8 848	1,640	78 %	15 %	-100 350 $	179 000 $
Commercial	2 425	0,639	49,3 %	20 %	271 600 $	849 900 $
Duplex	1 947	0,925	16,9 %	56 %	41 500 $	599 900 $
Triplex	1 241	0,878	19,6 %	51 %	95 400 $	875 000 $
Multiplex	1 054	0,745	30,6 %	35 %	255 700 $	1 150 000 $
Propriétés résidentielles	969	0,836	34,8 %	33 %	158 100 $	1 169 000 $
Fermette/Agricole	628	0,485	52,1 %	15 %	445 400 $	899 000 $
Jumelé	417	0,977	8,1 %	78 %	10 900 $	489 900 $

Par tranche de prix demandé

Tranche de prix	n	Ratio méd.	MdAPE	±20 %	Écart méd.	Prix méd.
<300k	13 394	1,457	48,7 %	26 %	-87 250 $	199 000 $
300-500k	18 909	1,044	16,7 %	57 %	-18 200 $	399 900 $
500-750k	15 546	0,924	14,4 %	62 %	46 600 $	609 000 $
750k-1M	7 864	0,849	19,4 %	51 %	129 600 $	850 000 $
>1M	9 009	0,641	38 %	29 %	556 100 $	1 495 000 $

Par région

Région	n	Ratio méd.	MdAPE	±20 %	Écart méd.	Prix méd.
Laurentides	4 407	0,950	26,5 %	41 %	28 000 $	525 000 $
Montreal	4 391	1,065	18,1 %	54 %	-35 800 $	599 000 $
Outaouais	2 460	0,980	18,8 %	52 %	8 700 $	469 400 $
Lanaudiere	2 335	0,935	19,2 %	51 %	38 900 $	549 000 $
Monteregie	2 292	0,934	16,4 %	57 %	42 300 $	599 000 $
Estrie	2 146	0,904	24 %	43 %	44 350 $	506 750 $
Laval Rive Nord	1 384	0,983	12,7 %	67 %	9 400 $	617 450 $
Mauricie	1 289	0,939	30,1 %	39 %	22 800 $	364 900 $
Chaudiere Appalaches	1 285	0,888	21,4 %	47 %	37 930 $	374 900 $
Saguenay Lac Saint Jean	960	0,911	20,8 %	48 %	32 500 $	366 750 $
Montérégie Rive Sud Montréal	947	0,967	17,3 %	56 %	19 600 $	619 000 $
Region De Quebec	935	0,981	16,7 %	58 %	10 900 $	469 000 $
Centre Du Quebec	840	0,877	16,7 %	56 %	55 350 $	449 900 $
Rive Sud De Montreal	839	0,957	11,1 %	72 %	31 700 $	699 000 $
Bas Saint Laurent	622	0,870	25,7 %	39 %	38 200 $	333 600 $
Québec Rive Nord	528	0,987	19,3 %	52 %	6 250 $	525 000 $
Québec	491	0,970	16,6 %	55 %	13 300 $	529 000 $
Gaspesie Iles De La Madeleine	367	0,838	30,6 %	36 %	43 300 $	265 000 $

Principales villes

Ville	n	Ratio méd.	MdAPE	±20 %	Écart méd.	Prix méd.
Montréal	5 617	1,070	20,3 %	49 %	-38 900 $	649 000 $
Québec	1 379	1,024	19 %	53 %	-12 300 $	459 900 $
Laval	1 231	0,975	14,8 %	62 %	16 800 $	639 900 $
Sherbrooke	1 036	0,939	19,3 %	52 %	27 350 $	495 000 $
Laval / North Shore	928	0,980	14,8 %	59 %	12 000 $	549 000 $
Gatineau	831	1,037	12,7 %	64 %	-16 500 $	464 999 $
City of Montréal	769	1,121	24,2 %	45 %	-70 100 $	549 999 $
Lévis	703	0,949	18,5 %	52 %	20 500 $	450 000 $
Laurentides	692	0,946	30,6 %	38 %	34 400 $	563 150 $
Longueuil	677	1,045	18,2 %	53 %	-24 500 $	559 000 $
Trois-Rivières	647	0,938	16 %	60 %	28 700 $	450 000 $
Saguenay	633	0,942	18,5 %	54 %	23 700 $	392 639 $
Longueuil / South Shore	596	1,006	15,4 %	58 %	-3 650 $	596 450 $
Granby	582	0,957	16,9 %	58 %	23 000 $	499 900 $
Québec City	572	1,022	17,1 %	58 %	-9 100 $	443 950 $

Méthode

D'où viennent ces chiffres

Copie intégrale de la base d'annonces Immo-Ka (6 septembre 2026) : 70 512 annonces actives publiées, dont 66 787 géolocalisées. Chaque annonce est jumelée par coordonnées GPS à l'unité du rôle d'évaluation MAMH la plus proche (rayon 75 m puis 250 m, départage par type, superficie habitable et année — distance médiane de jumelage : 14,3 m) ; 66 070 ont ainsi été évaluées, et l'analyse retient les 64 722 à prix demandé ≥ 50 000 $ — le même seuil que les ventes retenues par le moteur. Le merge complet annonce ↔ estimations (hybride, coût, rôle indexé) est conservé dans la table uqo_eval et chaque annonce passe par exactement le même calcul que le formulaire public : modèle hédonique + comparables ajustés, pondération 65 / 35. Ratio médian et MdAPE sont des médianes — robustes aux annonces extrêmes.

Généré le 2026-09-06 · données Immo-Ka + rôles MAMH · à vocation pédagogique.